Darrerament ens arriba molt soroll mediàtic relacionat amb els tràmits de redacció, aprovació i promulgació de lleis, i altres disposicions de caràcter general, fins al punt que hom pot arribar a creure, erròniament, que el procés legislatiu segueix el seu camí entre diaris i tertúlies radiofòniques i televisives.
Però en mig de tant excitació mediàtica, també trobem lleis que s’aproven i es publiquen sense fer gens de soroll, i comencen a desplegar els seus efectes causant alguna sorpresa als afectats, que estaven desprevinguts.
Em refereixo a la llei de Catalunya 3/23, de 16 de març, de mesures fiscals, administratives, financeres i dels sector públic per al 2023, que, cap al final, inclou unes disposicions que modifiquen el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, relatiu als drets reals, i que no son pas de tipus fiscal, ni financeres, i que tampoc s’inclou en el sector públic, sinó a l’àmbit privat, això és, de les relacions entre particulars.
Les normes esmentades, es refereixen als censos, i al règim de la propietat horitzontal dels immobles, i, mes concretament, a la instal·lació d’energies renovables. Però deixem de banda aquest últim aspecte, sense que s’hagi d’entendre que tingui una importància menor, i ens ocupem de la modificació de les normes sobre redempció dels censos històrics, aquells constituïts d’acord amb la legislació anterior a la llei de censos de 1990.
Per a centrar la qüestió, diguem que ha pervingut la figura medieval del cens emfitèutic (que tenia arrels romanes), amb algunes modificacions, i que consisteix en la cessió de terrenys, a perpetuïtat, i/o a llarg termini, per al seu cultiu i/o millora, a canvi del pagament d’un cànon o pensió anual, en diners o be amb una part dels fruits i productes de la finca.
D’aquesta manera es fraccionava i dividia la propietat de la finca. El cedent, anomenat també censalista, en tenia el domini directe, i l’emfiteuta o censatari, el domini útil. Aquest darrer, la conreava, en treia els fruits, i la podia transmetre pagant un percentatge del preu al censalista, titular del domini directe, anomenat lluïsme
El censalista, titular del domini útil, tenia el dret d’adquisició preferent cas que el censatari transmeti el domini útil a un tercer, anomenat fadiga.
Els censos emfitèutics han estat molt nombrosos a Catalunya, especialment a l’àrea de Barcelona, fins al punt d’incidir negativament en la seva expansió urbanística i en la transformació industrial. Per això, en els primers temps de la dictadura franquista fou promulgada la Llei de 31 de desembre de 1945 sobre inscripció, divisió i redempció de censos, que només afecta Catalunya (malgrat no ho digui expressament), que trenca amb el sistema anterior disposant la redimibilitat i la divisió dels censos existents, instaurant un Tribunal Arbitral de Censos a cadascuna les quatre capitals de província, format per un magistrat, un notari, i un registrador de la propietat, amb la finalitat de decidir en les controvèrsies sobre redempció i divisió de censos en el seu àmbit territorial. Aquets tribunals especials van estar en funcionament fins l’any 1985, en ser suprimits per la vigent llei orgànica del poder judicial.
Posteriorment, la Llei de la Generalitat 6/90, de 16 de març, modifica la regulació dels censos a Catalunya i en fixa el preu de la redempció, que pel que fa a les pensions, l’estableix en la capitalització del tipus acordat al 3%, i quan al lluïsme i la fadiga, al 2% del valor cadastral de la finca, mes l’1/40 part d’un segon lluïsme per cada any passat des de la darrera transmissió de la finca, amb un límit total de dos lluïsmes. Però respecte de l’antic territori emfitèutic de Barcelona la redempció del lluïsme s’estableix en un 10% del valor cadastral de la finca (tot plegat una mica complex).
La nova llei de 16 de març d’enguany, canvi radicalment les normes sobre redempció dels censos, deixant enrere les normes anteriors, i fixant-ne el preu en l’ú per cent del valor cadastral de la finca, mes un altre ú per cent si el dret de lluïsme consta inscrit en el Registre. Total avui els censos es poden redimir (extingir traient la càrrega que grava la finca), pagant al titular del domini útil el 2% del seu valor cadastral de la finca.
I allò mes important, correspon al censatari, titular del domini útil, el dret a procedir de forma unilateral a la redempció del cens, mitjançant compareixença davant notari, consignant la quantitat que correspongui en concepte d’indemnització a favor del censalista.
La nova disposició és el darrer embat legal contra els cens històrics, deixant en gaire be res les expectatives dels titulars d’aquests antics censos emfitèutics.
El temps passa, canvien les necessitats socials, i així s’impulsen els canvies i les modificacions en el sistema jurídic, malgrat que sigui molt lentament i a batzacades, com veiem en el cas que comentem.
I, per acabar, cal dir que el vigent Codi Civil de Catalunya, en els arts. 565-1 a 33, regula l’actual institució dels drets de cens, com a prestació periòdica vinculada a la propietat d’una finca, i, mes endavant, en l’art. 626-1 a 7, el contracte de censal, i que la nova norma que comentem no afecta aquestes disposicions, atès que els seu objecte es limita als censos que podem qualificar com a històrics.
j. corbella i duch
advocat
27 d’abril de 2023